2017年第1季度新乡市房地产市场运行情况分析

作者:新乡市不动产登记和交易中心  来源:  点击量:  日期:2017-08-04
 
一、市场基本情况
(一)新建商品房。
投放:
1季度,全市新房投放面积72.86万平方米,同比降低29.76%7349套,同比增长6.85%其中住宅57.82万平方米,4840套,同比分别降低21.16%13.04%
其中:
    市区新房投放面积40.07万平方米4926套,同比分别降低51.05%6.81%,其中住宅投放29.47万平方米,2659套,同比分别降低46.29%36.49%
    县新房投放面积32.79万平方米,2423套,同比分别增长49.96%52.2%,其中住宅投放28.35万平方米,2181套,同比分别增长53.48%,58.16%。
销售:
1季度,全市新房销售面积136.45万平方米,11741套,销售金额59.98亿元,同比分别增长12.15%17.94%、18.5%其中住宅销售面积124.37万平方米,10262套,销售金额52.48亿元,同比分别增长14.85%、15.38%22.11%
其中:
    市区新房销售面积71.96万平方米,6624套,同比分别降低12.19%、4.39%销售金额40.51亿元,同比增长5%其中住宅销售面积63.82万平方米,5382套,同比分别降低15.22%、14.29%销售金额34.92亿元,同比增长3.84%
    县新房销售面积64.49万平方米,5117套,销售金额19.47亿元,同比分别增长62.38%、69.05%61.75%其中住宅销售面积60.55万平方米,4880套,销售金额17.56亿元,同比分别增长83.42%、86.62%87.82%。
价格
1季度全市普通商品住房销售价格4220/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长6.32%
其中:
市区普通商品住房销售价格5023/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长3.27%
县市普通商品住房销售价格2901/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长2.4%
比:
1季度全市商品房供比为0.53:1
其中:
市区商品房供比为0.55:1
县市商品房供比为0.6:1
可售:
截止2017年3月底,全市商品房累计可售面积698.55万平方米,72472套;商品住房可售面积372.21万平方米,29180套。商品房消化周期是12个月,其中住宅7个月(根据2016年月均销售面积58.41万平方米,其中住宅51.5万平方米,用现库存数除以上年月均销售面积得出消化周期)
其中:
市区商品房累计可售面积422.89万平方米,51453套;商品住房可售面积182.55万平方米,14402套。商品房消化周期是11个月,其中住宅5个月(根据2016年月均销售面积39.38万平方米,其中住宅34.15万平方米,用现库存数除以上年月均销售面积得出消化周期)。
县市商品房累计可售面积275.66万平方米,21019套;商品住房可售面积189.66万平方米,14778套。商品房消化周期是15个月,其中住宅11个月(根据2016年月均销售面积19.03万平方米,其中住宅17.35万平方米,用现库存数除以上年月均销售面积得出消化周期)
(二)存量房。
销售:
1季度,全市二手房交易面积44.97万平方米交易套数4031套,同比分别增长48.95%51.09%其中二手住房交易面积43.29万平方米,3922套,同比分别增长59.97%50.5%
其中:
    市区二手房交易面积41.02万平方米,交易套数3692套,同比分别增长54.68%、55.91%其中二手住房交易面积39.6万平方米,3617套,同比分别增长68.37%、56.38%
二手房交易面积3.95万平方米,339套,同比分别增长7.63%13%其中二手住房交易面积3.69万平方米,305套,同比分别增长4.19%、4.1%。
价格:
1季度全市二手住交易价格2964/平方米同比增长9.41%
其中:
市区二手住交易价格3698/平方米,同比增长9.83%
县市二手住交易价格2230/平方米,同比增长8.72%
)房地产开发。
2017年1季度,全市房地产开发投资共计30.01亿元,位居全省第3位,占全省比重6.6%,同比增长32.1%,增速位居全省第2位。
本年土地购置面积共计7.4万平方米,同比增长325%,2016年同期1.74万平方米。
施工面积共计1765.82万平方米,同比增长2.6%。其中,住宅1506.36万平方米,同比增长2.8%。
新开工面积共计75.98万平方米,同比增长27%。其中,住宅54.9万平方米,同比增长3.3%。
竣工面积共计42万平方米,同比增长40.8%。其中,住宅39.54万平方米,同比增长45.2%。
)全省排名。
1季度,销售量全省总排名第6位,少于郑州(269.1万平方米)、洛阳(126.62万平方米)、商丘(87.02万平方米)、开封(80.23万平方米)、南阳(77.33万平方米)。
库存量全省总排名第3位,仅次于郑州(2199.25万平方米)和洛阳(471.60万平方米)。
二手房销售量全省总排名第2位,仅次于郑州(113.41万平方米)。二手住房均价全省排名第9位,在全省处于中等水平,全省二手住房均价是4979元/平方米。
商品住房均价保持稳定,在全省处于中等偏上水平,排名第5位,全省商品住房均价是5873元/平方米。
(五)农民工进城购房情况。
1季度,农民工进城购买商品住房面积6.11万平方米、527套、2.63亿元,购买二手住房面积3.19万平方米、293套、0.93亿元。
(六)金融情况。
2017年3月末,新乡市房地产贷款余额437.57亿元,新增36.92亿元,同比增长29.96%。高于同期全部人民币贷款增速25.8个百分点,房地产贷款占人民币各项贷款余额的比重为31.2%,比去年同期提高6.2个百分点,整体保持平稳增长。同期,开发贷款余额为28.47亿,新增-0.11亿元,同比增速为-24%,较去年同期回落7.2个百分点。
受住房信贷政策和地方补贴优惠等利好因素推动,至3月末,新乡市个人住房贷款余额393.11亿元,新增36.47亿元,同比增长37%,个人住房贷款占全部房地产贷款余额比重为89.8%,同比增长4.6个百分点。
    2017年3月末,我市金融机构已全面落实房贷政策,首套房贷款首付20%,利率实行差别定价,区间为基准利率的0.88倍-1.25倍,执行基准利率的机构居多。二套房贷首付30%,贷款利率区间为1.1倍-1.3倍。1-3月,金融机构累计投放个人住房贷款46.60亿元。
 市场形势分析
(一)市区投放平稳
1季度市区投放相对平缓。投入市场的项目仍以小项目为主,新增项目较少,大项目多集中在平原新区,其他区域数据反应上相对偏弱,导致供需比失衡,二季度开始若加大供地面积,加大市场投放力度的话,投放量会有好转。
(二)成交量稳中求进
受优惠购房政策停止、春节假期工地停工、二手房销售回暖等多方面影响,1季度出现了恢复性调整,去库存压力不大。在经历了2016年销售历史最高峰之后,我市房地产市场在2017年进入了一个平稳调整期,商品住房方面销售较为平淡,下半年情况会有所好转。
    (三)房价保持稳定。
2017年新乡市区房价不存在大跌、大涨的可能。1季度房价保持了平稳局面,除东区均价上涨略快之外,其他区域增幅偏小,目前市区均价保持在5023元/平方米,预计全年均价有望突破5000元/平方米。
    (四)存量房市场保持平稳。
总体来看,市区存量房市场基本平稳,1季度销售量跃至全省第2位,同时价格保持稳定,二手房市场的回暖一定程度上抑制了新房市场的火爆。
(五)金融开发贷款方面趋紧。
房产开发贷款增速回落较为明显,主要原因:一是金融机构对房地产开发企业实行名单制管理,要求具备一级开发资质以上的房地产公司才能准入,目前我市开发企业多为中小型,符合银行准入条件的较少;二是各金融机构经营重点放在加大对经济实体支持力度上,对房产开发贷款普遍持审慎态度,收紧了商用房贷款和非自住房贷款,致使房产开发贷款增速回落明显;三是部分开发企业贷款到期,归还银行所致。
工作建议
   (一)进一步加大住宅用地供应
积极推进土地供给侧结构性改革,加快住宅用地出让前期工作,增加普通商品住房用地供应,同时增加保障性住房和公租房用地供应。 
     (二)加快保障性住房和公租房建设
健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。加快保障性住房和公租房规划建设,解决中低收入群体的住房困难,进一步扩大住房保障覆盖面,重点解决“夹心层”和“新市民”的住房困难。大力培育和发展住房租赁市场。
    (三)加强舆论宣传引导
    各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息,正确解读政策,稳定市场预期,引导企业理性拿地,居民理性消费。对捏造信息、虚假报道、造谣滋事的,要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导,为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。
    (四)切实加强组织领导
    健全稳定房地产市场部门联席会议制度,由市政府办公厅牵头,市国土房产、宣传、发改、财政、规划、建设、公安、地税、国税、统计、人行、银监、市场监督、行政执法等单位参加,负责统筹推进房地产市场各项政策的落实,协调解决房地产市场发展中的重大问题,加强会商和信息共享,加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,综合施策,确保我市房地产市场健康平稳发展。 
 
 
 
2017年4月5日

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