2016年1-12月份新乡市房地产市场运行情况分析

作者:  来源:  点击量:  日期:2017-04-18
新乡市不动产登记和交易中心
 
一、市场基本情况
(一)新建商品房。
投放:
1-12月份,全市新房投放面积531.87万平方米,45865套,同比分别增长20.77%15.22%其中住宅439.87万平方米,35535套,同比分别增长20.33%14.49%
其中:
    市区新房投放面积357.33万平方米32424套,同比分别增长24.52%16.48%,其中住宅投放284.18万平方米,23240套,同比分别增长20.67%13.45%
    县新房投放面积174.54万平方米,13441套,同比分别增长13.76%12.28%,其中住宅投放155.69万平方米,12295套,同比分别增长19.72%,16.52%。
销售:
1-12月份,全市新房销售面积700.9万平方米,55531套,销售金额282.15亿元,同比分别增长35.51%30.23%、37.51%其中住宅销售面积618.02万平方米,51215套,销售金额247.72亿元,同比分别增长32.17%、31.02%45.5%
其中:
    市区新房销售面积472.54万平方米,37639套,销售金额211.82亿元,同比分别增长39.81%、30.24%、43.79%其中住宅销售面积409.78万平方米,34621套,销售金额187.79亿元,同比分别增长32.27%、30.7%48.51%
    县新房销售面积228.37万平方米,17892套,销售金额70.33亿元,同比分别增长27.42%、30.19%21.54%其中住宅销售面积208.25万平方米,16594套,销售金额59.94亿元,同比分别增长31.98%、31.69%36.8%。
价格
1-12月份,全市普通商品住房销售价格4008/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长10.08%
其中:
市区普通商品住房销售价格4529/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长7.48%
县市普通商品住房销售价格2878/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长3.65%
比:
1-12月份,全市商品房供比为0.76:1
其中:
市区商品房供比为0.76:1
县市商品房供比为0.76:1
可售:
截止2016年12月底,全市商品房累计可售面积772.45万平方米,77775套;商品住房可售面积444.43万平方米,35125套。商品房消化周期是13个月,其中住宅9个月(根据2016年月均销售面积58.41万平方米,其中住宅51.5万平方米,用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期)
其中:
市区商品房累计可售面积452.83万平方米,53158套;商品住房可售面积214.68万平方米,16974套。商品房消化周期是11个月,其中住宅6个月(根据2016年月均销售面积39.38万平方米,其中住宅34.15万平方米,用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期)。
县市商品房累计可售面积319.62万平方米,24617套;商品住房可售面积229.75万平方米,18151套。商品房消化周期是17个月,其中住宅13个月(根据2016年月均销售面积19.03万平方米,其中住宅17.35万平方米,用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期)
(二)存量房。
销售:
1-12月份,全市二手房交易面积142.22万平方米同比增长5.9%交易套数12144套,同比降低0.88%其中二手住房交易面积130.32万平方米,同比增长5.46%11611套,同比降低1.91%
其中:
    市区二手房交易面积122.86万平方米,同比增长2.46%交易套数10918套,同比降低2.16%其中二手住房交易面积112.52万平方米,同比增长2.11%10432套,同比减低4.1%
二手房交易面积19.36万平方米,1226套,同比分别增长34.61%12.17%其中二手住房交易面积17.8万平方米,1179套,同比分别增长33.13%、22.94%。
价格:
1-12月份,全市二手住交易价格2746/平方米同比增长5.04%
其中:
市区二手住交易价格3493/平方米,同比增长2.77%
县市二手住交易价格1998/平方米,同比增长9.28%
)房地产开发。
    1-11月份,全市房地产开发投资共计346.35亿元,位居全省第2位,占全省比重6.3%,同比增长42.8%,增速位居全省第1位。本年土地购置面积共计45.88万平方米,同比增长3.2%。施工面积共计2331.02万平方米,同比增长18.7%。其中,住宅2014.71万平方米,同比增长17.6%。新开工面积共计669.9万平方米,同比增长54.6%。其中,住宅602.21万平方米,同比增长56.2%。竣工面积共计263.42万平方米,同比增长35.4%。其中,住宅236.89万平方米,同比增长29.1%。
)全省排名。
2016年,销售量全省总排名第3位,仅次于郑州(1813.45万平方米)、洛阳(616.98万平方米)。库存量全省总排名第3位,仅次于郑州(2238.97万平方米)和洛阳(514.63万平方米)。二手房销售量全省总排名第3位,仅次于郑州(687.77万平方米)和洛阳(141.19万平方米)。商品住房均价保持稳定,在全省处于中等偏上水平,排名第5位,全省商品住房均价是5982元/平方米。
 市场形势分析
(一)市场投放平稳,主体相对集中
1-12月份,市区新房投放面积357.33万平方米32424套,同比分别增长24.52%16.48%,其中住宅投放284.18万平方米,23240套,同比分别增长20.67%13.45%。按区域划分,平原新区和东区的投放力度最大,共占市区总投放的60-70%,投放量最少的是凤泉区,占市区总投放的1%。按月份来看,3、6、9、12单月份的投放量和增速均远超出其他月份,时间节点上属于市场高投入的月份,投放量最少的月份是4月(15.37万平方米),投放量最多的月份是12月(64.91万平方米),总体来看,市区的总体投放趋势较为平稳。
目前投放市场整体特点是:受环境影响,各房企加大了推盘力度,项目相对集中,如东区的忆通壹世界、惠邦华恩城、正商城、金宸国际,平原新区的恒大御景湾、碧桂园凤凰湾、绿地泰晤士新城等项目(以上项目的投放量均排在2015年各房企投放排行榜前十)占据大半,小项目投放也零零散散,数量有限;因近期商品住宅方面销售火爆,各房企加大了市场投入,增速上有所回升,但投放量较大的房企依然以以上几家为主,多聚于平原新区,新的市场投放依然投入在老项目上,各房企在内城区内的新开发项目几乎没有,现在市区房地产市场投放方面的特点就是大房企持续做大,小房企略显颓势。
根据市统计局支持提供的数据,自8月份以来本年土地购置面积出现上升趋势,1-11月份本年土地购置面积共计45.88万平方米,同比增长3.2%。近几个月来土地购置面积的猛增,摆脱了今年之前的总体低迷颓势,开发用地的增加,一定程度上释放了商品房的投放,也平衡了供需关系。
    (二)成交量创下历史新高,政策利好显著
    2016年全年销售量创下历史新高。1-12月份,市区新房销售面积472.54万平方米,37639套,销售金额211.82亿元,同比分别增长39.81%、30.24%、43.79%其中住宅销售面积409.78万平方米,34621套,销售金额187.79亿元,同比分别增长32.27%、30.7%48.51%
    前期多项优惠政策效应明显并带动市场积极前行,效果明显。平原新区的新老开发项目销售火爆,如碧桂园凤凰湾、恒大御景湾、绿地泰晤士新城的销售量在全市区的销售总排名均排在前10名,近半年来平原新区的销售量几乎占到全市区销售量的三分之一。东区如惠邦华恩城、正商城、常春藤、忆通壹世界、金宸国际、星海国际等,这些项目是今年销售最好的几个楼盘,占到东区新建楼盘销售总量的80%,以上楼盘的销售量在全市区的销售总排名均排在前10名。我市房地产市场正逐步向区域拉动显现、结构优化调整、市场产品结构和业态呈现出集约化、品牌化发展,并显现出良好态势。
(三)市区库存压力不大,县市库存压力减弱。
截止2016年12月底,市区商品房累计可售面积452.83万平方米,53158套;商品住房可售面积214.68万平方米,16974套。商品房消化周期是11个月,其中住宅6个月(根据2016年月均销售面积39.38万平方米,其中住宅34.15万平方米,用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期),销售量继续大于投放,较好的落实了“去库存”政策要求。
4个县市的去库存压力较大。辉县市、新乡县、获嘉县和原阳县的库存较大,分别为71.11万平方米、66.13万平方米、61.96万平方米和55.05万平方米,如果按照各县市现库存数除以2016年月均销售面积得出消化周期的话,去化周期分别为12个月、28个月、27个月和19个月,全县市平均去化周期为17个月,去库存压力较2015年将会减弱,其中新乡县的去库存形势最为严峻。
    (四)房价保持稳定,市民能够接受。
1-12月份,市区普通商品住房销售价格4529/平方米(不含保障住房、高档住宅及团购性住房),同比增长7.48%。自2015年第三季度以来,东区和平原新区有新的楼盘相继入市(如忆通壹世界二期、恒大御景湾、碧桂园凤凰湾、宝龙城市广场二期等),这些楼盘的入市均价普遍偏高,是目前市场销售市场主力项目,直接拉高了东区均价。2016年房价达到4529/平方米,同比增长7.48%,但按照2015年我市人均可支配收入25349元计算,3口之家6年收入,可购买市场均价房屋100平方米左右,未突破家庭6年收入购买一套住房的通行衡量标准(收入价格比)。
同时,需要关注的是惠邦华恩城、正商城、常春藤、上海城等个别楼盘以比“团购房”稍偏高的入市价销售掉现有存房,但这些在售商品住房并不以“团购房”类型进行交易,依然按照正常交易类型进行买卖,所以我们在数据整理上依然按照普通商品住房的价格给予统计汇总,这种情况在一定程度上得以平衡了市区均价,一直保持在平稳水平,形成了“销售量猛增,价格并没有随之猛增”的局面,市区的房屋价格方面应该说是健康向前的。
    (五)存量房创下历史新高,价格保持稳定。
2016年存量房成交量创下历史新高。1-12月份市区二手房交易面积122.86万平方米,同比增长2.46%交易套数10918套,同比降低2.16%其中二手住房交易面积112.52万平方米,同比增长2.11%10432套,同比减低4.1%,二手住房交易价格3493元/平方米,同比增长2.77%。总体来看,市区存量房市场基本平稳,价格保持稳定,新房市场的火爆也一定程度上助推了存量房市场的平稳前行。
前段时间因为大多数办理户在过户时因土地信息缺失无法落宗,处于权籍调查环节,出现了无法继续办理的情况,现我中心和国土部门联合出台了《关于市本级不动产登记有关问题的处理意见二(试行)》文件的操作细则,现有困难和问题已得到妥善处理,未来交易量也相应回升,12月单月成交量全年最高,达到16.57万平方米,同比增长49.44%,环比增长43.95%。
    三、市区12月份新建商品房销售过快的原因分析
    (一)相关数据。
12月份,市区新建商品房销售59.94万平方米,5201套,金额28.45亿元,同比分别增长16.57%、20.53%、19.74%,环比分别增长87.02%、87.97%、87.11%其中住宅销售面积56.8万平方米,4835套,销售金额26.25亿元,同比分别增长20.08%、19.12%28.68%,环比分别增长91.12%、93.48%、92.17%12月份的商品住房销售量全年最高,占当月销售量的95%。
(二)原因分析。
经调查了解和认真分析,12月份销售集中放量的主要原在于,前期的购房优惠政策将截止,而近期房地产调控从紧政策信号的叠加效应。
1、从居民角度看,多希望赶在年底购房优惠政策结束前置业,享受到政策优惠。
2、从开发商角度看,为促进销售一是加大了投放,如建业壹号城邦项目二期、绿都·枫景上东二期,圣亚湾、润田·金域蓝湾等新项目先后入市开盘,为置业者提供了更多的选择。二是推出各类优惠促销活动(如恒大雅苑推出房价立减两万,每年送教育基金2000元,松江帕提欧和太阳城巴黎左岸针对返乡置业群体推出低房价、全款购房打9.2-9.5折等优惠活动)。
四、2017年一季度房地产市场走势预测
从当前情况和我市房地产市场多年趋势分析,2017年一季度将出现恢复性调整。
(一)投放力度保持平缓
受春节假期工地停工影响,历年一季度都投放平淡,所以预计在2017年一季度市区的投放方面或将表现的相对平静,投入市场的将以小项目为主,数据反应上也会偏弱,下半年的投放形势会略有好转。
    (二)成交量稳中求进
在经历了2016年销售历史最高峰之后,我市房地产市场在2017年将进入一个平稳调整期。随着购房优惠政策的结束、置业者对2017年房地产市场的观望和春节假期等因素的影响,预计2017年一季度市区销售指标将出现环比下滑,一季度商品住房方面销售也会较为平淡。
(三)房价保持稳定。
房价不存在大跌、大涨的可能。2016年市区商品住房火爆销售的同时并没有出现房价暴涨的情况,原因在于我市新建商品房供给充足,发展平稳。考虑因为高地价带来的成本压力,以及宽松货币环境的背景,都将给未来的房价带来支撑,所以预计一季度房价会保持平稳局面,或将出现小幅下挫或上扬,而非大面积调整。
 
 
 
2017年1月4日

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